Grunderwerbsteuer in Berlin
Beim Erwerb einer Immobilie in Berlin fällt Grunderwerbsteuer nach dem landesrechtlich festgelegten Steuersatz an. Für die Berechnung ist grundsätzlich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis maßgeblich. Nach der notariellen Beurkundung wird der Vorgang an das Finanzamt gemeldet und anschließend steuerlich festgesetzt. Die folgenden Angaben beziehen sich auf den Stand 2026; gesetzliche und landesrechtliche Regelungen können sich ändern und ersetzen keine individuelle Steuerberatung.
Steuersatz von 6,0 Prozent
In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent des maßgeblichen Kaufpreises. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2014. Die Höhe wird von den Ländern festgelegt; die Steuer selbst beruht auf bundesweit geltendem Recht. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das: Bei einem Berliner Grundstücks- oder Immobilienkauf wird der vereinbarte Kaufpreis mit dem Berliner Satz multipliziert.
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung für den Erwerb, bei einem gewöhnlichen Kauf also der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis. Maßgeblich ist nicht automatisch ein geschätzter Marktwert oder der Betrag eines aufgenommenen Darlehens. Wird neben dem Grundstück auch ein Gebäude mitverkauft, ist für die steuerliche Einordnung die konkrete Vertragsgestaltung entscheidend. Bei einem Neubauprojekt können Grundstück und Bauleistung daher nicht pauschal als voneinander unabhängige Kosten betrachtet werden; ausschlaggebend sind die rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände des Erwerbs.
Die Grunderwerbsteuer Berlin ist von anderen Abgaben zu unterscheiden. Sie ist keine jährlich anfallende Grundsteuer und auch keine Einkommensteuer auf spätere Mieteinnahmen oder einen möglichen Verkaufsgewinn. Notar- und Grundbuchkosten entstehen ebenfalls gesondert und sind nicht allein deshalb Teil der Steuerbemessungsgrundlage, weil sie zum Immobilienkauf gehören. Für die Berechnung ist vielmehr zu prüfen, welche Gegenleistung dem Erwerb des Grundstücks zugeordnet wird.
Für Ihre Finanzierungsplanung ist es sinnvoll, den Steuerbetrag zusätzlich zum Kaufpreis einzuplanen und den Vertragsentwurf auf die ausgewiesene Gegenleistung zu prüfen. Der Steuersatz von 6,0 Prozent gilt unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein unbebautes Grundstück erwerben; die konkrete Bemessungsgrundlage richtet sich nach dem jeweiligen Vertrag.
Berechnungsbeispiel
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt sich die Steuer durch Multiplikation mit 6,0 Prozent: 400.000 Euro × 0,06 = 24.000 Euro. Der rechnerische Betrag ist in diesem Beispiel eine volle Euro-Summe; bei anderen Kaufpreisen können Centbeträge entstehen, wobei der Steuerbescheid des Finanzamts den festgesetzten Betrag ausweist.
Notar- und Grundbuchkosten werden nicht pauschal zum Kaufpreis addiert, sondern fallen als gesonderte Kaufkosten an. Entscheidend bleibt, welche Gegenleistung im konkreten Vertrag für den Erwerb vereinbart ist. Für die Finanzierungsübersicht können Sie daher 24.000 Euro Grunderwerbsteuer neben dem Kaufpreis von 400.000 Euro ansetzen.
Bescheid und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach der Beurkundung laufen Meldung, Steuerfestsetzung und Grundbucheintragung in mehreren Schritten ab. Die Fristen ergeben sich aus den gesetzlichen Vorgaben und dem Steuerbescheid; fehlende oder widersprüchliche Angaben können die Bearbeitung verlängern.
- Der Notar übermittelt dem zuständigen Finanzamt die vorgeschriebene Anzeige zum Kaufvertrag. Nach § 18 Grunderwerbsteuergesetz muss diese grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung erfolgen.
- Das Finanzamt prüft die gemeldeten Vertragsdaten und setzt die Grunderwerbsteuer durch Steuerbescheid fest. Grundlage sind insbesondere die Angaben zur Gegenleistung und zum Erwerbsvorgang.
- Prüfen Sie im Bescheid Kaufpreis, Beteiligte und festgesetzten Betrag. Nach § 15 Grunderwerbsteuergesetz ist die Steuer grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.
- Nach Zahlung oder anderweitiger Sicherung der Steuer stellt das Finanzamt in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie bestätigt gegenüber dem Grundbuchamt, dass der steuerlichen Eintragung kein Hindernis entgegensteht.
- Der Notar reicht die Bescheinigung im Zuge des Eintragungsverfahrens beim Grundbuchamt ein. Die Eintragung des Käufers kann sich verzögern, wenn die Bescheinigung noch fehlt oder Unterlagen nachgereicht werden müssen.
Verzögerungen entstehen beispielsweise, wenn Angaben im Vertrag unvollständig sind, Beteiligten- oder Adressdaten nicht übereinstimmen oder Rückfragen zur Gegenleistung offenbleiben. Eine feste Bearbeitungsdauer lässt sich daraus nicht ableiten; die Eintragung hängt auch von der Bearbeitung durch Finanzamt und Grundbuchamt ab.
Bewahren Sie Steuerbescheid und Zahlungsnachweis auf und beachten Sie die im Bescheid genannten Fristen. Für die Grundbucheintragung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung regelmäßig ein wichtiger Zwischenschritt nach der steuerlichen Festsetzung.
Steuersätze der Bundesländer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien. Ihre Höhe richtet sich nach dem Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Seit der Föderalismusreform 2006 bestimmen die Länder den jeweiligen Satz selbst. Die Übersicht zeigt die für 2026 angegebenen Steuersätze und macht Unterschiede zwischen den Ländern vergleichbar. Da sich Sätze ändern können, sind die genannten Werte an den Stand 2026 gebunden.
Niedrigster und höchster Satz
Die Grunderwerbsteuer in Deutschland liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Bayern bildet mit 3,5 Prozent den unteren, Brandenburg mit 6,5 Prozent den oberen Rand der Spanne. Der Abstand beträgt drei Prozentpunkte. Für Käufer bedeutet das: Bei gleichem Kaufpreis kann die Steuerrechnung abhängig vom Standort deutlich unterschiedlich ausfallen.
Ein Kaufpreis von 300.000 Euro verdeutlicht den Effekt: Bei 3,5 Prozent ergeben sich 10.500 Euro Grunderwerbsteuer, bei 6,5 Prozent sind es 19.500 Euro. Die Differenz beträgt 9.000 Euro. Das ist ein Vergleich der Steuerbeträge allein; andere Kaufkosten sind darin nicht enthalten. Für einen Vergleich von Immobilienangeboten lohnt es sich deshalb, den jeweiligen Standort und den dort geltenden Satz in die Gesamtkalkulation einzubeziehen. Die Spanne ist keine bundesweit einheitliche Staffelung, sondern entsteht durch die unterschiedlichen Entscheidungen der Länder.
Tabelle der Bundesländer
Die folgende Übersicht enthält die Steuersätze der genannten Bundesländer mit Stand 2026. Die Prozentangabe bezieht sich jeweils auf den für die Grunderwerbsteuer maßgeblichen Kaufpreis.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
Für einen Grunderwerbsteuer-Satzvergleich sind vor allem die Differenzen zwischen den Standorten relevant: Die aufgeführten Werte reichen von 3,5 bis 6,5 Prozent. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem sich das erworbene Grundstück befindet.
Warum die Sätze abweichen
Vor der Föderalismusreform 2006 war der Grunderwerbsteuersatz bundesweit einheitlich geregelt. Mit der Reform erhielten die Länder die Befugnis, ihren Satz selbst festzulegen. Damit können beispielsweise Bayern 3,5 Prozent und Brandenburg 6,5 Prozent ansetzen, obwohl beide Steuern denselben Erwerbsvorgang betreffen. Die Zuständigkeit der Länder erklärt, warum es keinen einzigen bundesweit geltenden Steuersatz für den Immobilienerwerb gibt.
Ein Grund für unterschiedliche Entscheidungen ist die Bedeutung der Steuer als Einnahmequelle eines Landes. Eine Änderung des Satzes kann die Einnahmen aus Grundstücksübertragungen beeinflussen; zugleich gehört die Festlegung zur landespolitischen Entscheidung über die Steuerbelastung. Die konkreten Werte sind daher nicht aus einem einheitlichen bundesweiten Schema abgeleitet. Sie spiegeln die jeweils geltenden Steuervorschriften der Länder wider.
Für Käufer wirkt sich der Unterschied unmittelbar auf die Steuerhöhe aus, denn bei gleichem maßgeblichem Kaufpreis führt ein höherer Prozentsatz zu einem höheren Steuerbetrag. Das kann beim Vergleich von Immobilien an verschiedenen Standorten die Kaufkosten beeinflussen, unabhängig davon, ob es um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geht. Bei Neubauprojekten ist der Standort ebenfalls entscheidend für die Grunderwerbsteuer auf den Erwerb; die konkrete steuerliche Bemessungsgrundlage hängt jedoch vom Einzelfall ab. Die aufgeführten Steuersätze bieten eine allgemeine Orientierung und stellen keine steuerliche Beratung dar. Da Länder ihre Sätze ändern können, sollten die Angaben für einen konkreten Erwerb anhand des aktuellen Stands geprüft werden.
Ausnahmen und Freigrenze
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht für bestimmte Grundstückserwerbe eine Freigrenze und persönliche Befreiungen vor. Maßgeblich ist, ob die Voraussetzungen des jeweiligen Tatbestands erfüllt sind; die Regeln gelten bundesweit. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer schließt eine mögliche Erbschaft- oder Schenkungsteuer nicht automatisch aus. Die Angaben entsprechen dem Rechtsstand 2026; Änderungen sind möglich und sie ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
Freigrenze von 2.500 Euro
Nach § 3 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist der Erwerb eines Grundstücks von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, wenn der Wert der Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt. Bei einem gewöhnlichen Kauf gegen Geld entspricht die Gegenleistung in der Regel dem Kaufpreis. Ein Grundstück, das für 2.400 Euro erworben wird, fällt damit unter die Freigrenze; bei genau 2.500 Euro gilt die Befreiung ebenfalls.
Die Grenze ist eine Freigrenze und kein Freibetrag, der nur vom übersteigenden Teil abgezogen wird. Liegt die Gegenleistung über 2.500 Euro, greift diese Ausnahme nicht: Bei einem Kaufpreis von 2.501 Euro ist grundsätzlich der gesamte maßgebliche Betrag und nicht lediglich ein Euro steuerpflichtig. Bei einer Gegenleistung, die neben dem Geldpreis weitere Leistungen umfasst, kann deren Wert ebenfalls relevant sein.
Typische Anwendungsfälle sind entgeltliche Übertragungen von Grundstücken mit sehr geringem Wert, etwa kleiner Grundstücksteile. Entscheidend bleibt der Wert der Gegenleistung für den konkreten Erwerb und nicht eine jährliche persönliche Freigrenze des Käufers. Die Regelung steht in § 3 Nr. 1 GrEStG.
Befreiungen für Familie und Erbe
§ 3 GrEStG befreit bestimmte Übertragungen innerhalb der Familie sowie Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung. Ob die Befreiung greift, richtet sich nach dem Verhältnis zwischen den beteiligten Personen und der Art der Übertragung.
- Beim Erwerb von Todes wegen, etwa durch gesetzliche oder testamentarische Erbfolge, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an; eine Erbschaftsteuer kann abhängig von den persönlichen Freibeträgen dennoch entstehen.
- Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind grundsätzlich ausgenommen, wenn sie Schenkungen im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind; eine Schenkungsteuer kann nach den dortigen Regeln anfallen.
- Überträgt ein Ehegatte ein Grundstück auf den anderen Ehegatten, greift die Befreiung nach § 3 GrEStG; sie gilt für den Erwerb zwischen Ehegatten.
- Auch Grundstücksübertragungen zwischen eingetragenen Lebenspartnern sind von der Grunderwerbsteuer befreit, sofern die gesetzlich genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
- Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Großeltern und Enkeln, sind ebenfalls ausgenommen.
- Geschwister sind keine Verwandten in gerader Linie und deshalb nicht allein wegen ihrer Geschwisterbeziehung generell von der Grunderwerbsteuer befreit.
Die Befreiung betrifft die Grunderwerbsteuer; Erbschaft- oder Schenkungsteuer kann daneben nach eigenen Freibeträgen und Regeln zu prüfen sein.
Weitere Kaufnebenkosten
Neben der Grunderwerbsteuer entstehen beim Immobilienkauf weitere Kosten, die im Finanzierungsplan berücksichtigt werden sollten. Dazu zählen vor allem Gebühren für notarielle Tätigkeiten und Grundbucheintragungen sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Ihre Höhe hängt unter anderem vom Kaufpreis, den beauftragten Leistungen und der vertraglichen Vereinbarung ab. Die folgenden Richtwerte und Regeln entsprechen dem Stand 2026; Änderungen sind möglich.
Notar und Grundbuch
Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebührentatbestände und Berechnungsgrundlagen sind gesetzlich festgelegt; maßgeblich ist in der Regel der Geschäftswert, bei einem Kauf üblicherweise der vereinbarte Kaufpreis. Als Faustregel sollten Käufer für Notar und Grundbuch zusammen ungefähr 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen.
- Vertragsentwurf: Der Notar bereitet den Kaufvertrag anhand der Angaben der Parteien vor; der Entwurf enthält unter anderem Kaufgegenstand, Kaufpreis und vereinbarte Zahlungsbedingungen.
- Beurkundung: Bei der Beurkundung erläutert der Notar den Vertrag, nimmt Erklärungen der Beteiligten auf und dokumentiert ihre Unterschriften in der gesetzlich vorgeschriebenen Form.
- Vollzug des Kaufvertrags: Für die Durchführung können Gebühren anfallen, etwa für die Einholung erforderlicher Erklärungen und die Kommunikation mit dem Grundbuchamt.
- Eigentumsumschreibung: Nach Abschluss der vorgesehenen Schritte wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen; die Eintragung ist ein eigener Kostenposten beim Grundbuchamt.
- Grundschuld: Wird der Kauf finanziert, können Gebühren für die Beurkundung oder Beglaubigung der Grundschuldbestellung und deren Eintragung hinzukommen.
- Auslagen und Umsatzsteuer: Die Kostenrechnung kann neben den Gebühren notwendige Auslagen, etwa für Abschriften und Post, sowie die gesetzliche Umsatzsteuer auf notarielle Leistungen ausweisen.
- Weitere Beglaubigungen: Werden zusätzliche Erklärungen oder Unterschriften beglaubigt, erscheinen die dafür angesetzten Gebühren gesondert in der Abrechnung.
Die tatsächliche Summe hängt davon ab, welche Vorgänge im Einzelfall erforderlich sind; eine Finanzierung mit Grundschuld kann zusätzliche Gebühren verursachen. Prüfen Sie die Kostenrechnung anhand ihrer einzelnen Gebührentatbestände und Auslagen, statt nur den Gesamtbetrag mit der Faustregel zu vergleichen.
Maklerprovision
Beim privaten Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher darf die Maklerprovision höchstens zur Hälfte auf den Käufer entfallen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Grundlage sind die am 23. Dezember 2020 in Kraft getretenen Regelungen der §§ 656a bis 656d BGB. Sie betreffen die Verteilung der vereinbarten Provision, nicht die Festlegung eines allgemein geltenden Provisionssatzes.
Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam, müssen sie sich nach § 656c BGB grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Hat dagegen nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann eine Vereinbarung mit dem Käufer nach § 656d BGB höchstens einen gleich hohen Anteil vorsehen: Der Käufer zahlt nicht mehr als der Verkäufer. Seine Zahlung wird zudem erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat und der Makler dies nachweist.
Die Vorschriften gelten für die genannten Kaufarten, wenn der Käufer als Verbraucher handelt; sie erstrecken sich nicht pauschal auf gewerbliche Erwerbe oder jeden Grundstückskauf. Die konkrete Provision ergibt sich aus dem Maklervertrag. Prüfen Sie deshalb vor einer Unterschrift, wer den Makler beauftragt hat, welche Zahlungspflichten vereinbart sind und ob die gesetzliche Teilungsregel auf den Kauf zutrifft.
Fragen zur Grunderwerbsteuer
Für die Grunderwerbsteuer gelten klare Regeln zur Haftung, steuerlichen Behandlung und Zahlungsfrist.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich haften grundsätzlich sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Grunderwerbsteuer. Das ergibt sich aus § 13 GrEStG; gegenüber dem Finanzamt gelten beide als Steuerschuldner. Im notariellen Kaufvertrag wird die Zahlungspflicht üblicherweise dem Käufer auferlegt. Diese Vereinbarung regelt, wer die Kosten im Innenverhältnis tragen soll, ändert aber nichts an der gesetzlichen Haftung gegenüber dem Finanzamt. Wird die Steuer nicht gezahlt, kann sich die Behörde daher grundsätzlich auch an den Verkäufer wenden.
Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum lässt sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht steuerlich absetzen. Bei einer vermieteten Immobilie zählt sie dagegen zu den Anschaffungskosten des Objekts und ist keine sofort abziehbare Ausgabe. Die Anschaffungskosten bilden die Grundlage für die steuerliche Abschreibung des Gebäudes; der auf den Grund und Boden entfallende Anteil wird nicht abgeschrieben. Für die steuerliche Zuordnung sind daher Nutzung und Aufteilung des Kaufpreises entscheidend. Diese Angaben entsprechen dem allgemeinen Stand 2026; steuerliche Regeln können sich ändern.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. § 15 GrEStG legt diese Frist fest; maßgeblich ist das im Bescheid angegebene Fälligkeitsdatum. In der Praxis beginnt die Zahlungsfrist also nicht schon mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern mit der Bekanntgabe des Bescheids. Prüfen Sie den Bescheid zeitnah und berücksichtigen Sie die dort genannte Frist bei der Überweisung. Die Angaben entsprechen dem Stand 2026; Änderungen der gesetzlichen Vorgaben sind möglich.