Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB muss die verlangte Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete passen. Maßgeblich sind vergleichbare Wohnungen am selben Ort oder in einer vergleichbaren Gemeinde und bestimmte Mietdaten aus den vorangegangenen sechs Jahren. Für ein Erhöhungsverlangen gelten gesetzliche Voraussetzungen und besondere Anforderungen an die Begründung. Welche Nachweise passen, hängt unter anderem davon ab, ob ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen werden. Die folgenden Angaben entsprechen dem Rechtsstand 2026; gesetzliche Vorgaben und örtliche Regelungen können sich ändern.
Voraussetzungen nach § 558 BGB
§ 558 BGB erlaubt Vermietern, die Zustimmung zu einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen. Das Recht besteht nicht allein deshalb, weil die Miete unter dem Niveau neuer Angebote liegt: Entscheidend ist, ob die gesetzlichen zeitlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die verlangte Miete anhand vergleichbarer Wohnungen begründet werden kann.
Zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Beide Zeiträume sind auseinanderzuhalten: Der erste bezieht sich auf die verlangte Wirksamkeit, der zweite auf den frühestmöglichen Zeitpunkt für das Verlangen. Ein bloßer Wechsel des Kalenderjahres genügt daher nicht, wenn die jeweiligen Zeiträume noch nicht abgelaufen sind.
Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zählen nach § 558 Abs. 2 BGB Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Herangezogen werden Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage; auch energetische Merkmale können eine Rolle spielen. Die Vergleichsmiete ist damit ein örtlicher Maßstab für vergleichbaren Wohnraum und nicht automatisch der Preis, der bei einer Neuvermietung erzielt wird.
Eine Erhöhung nach einer Modernisierung ist ein eigener Fall nach § 559 BGB. Sie darf nicht mit dem Verlangen nach § 558 BGB vermischt werden, denn beide beruhen auf unterschiedlichen Voraussetzungen und Berechnungen. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei den gesetzlichen zeitlichen Voraussetzungen des § 558 teilweise außer Betracht; für die konkrete Berechnung müssen die jeweiligen Vorschriften getrennt geprüft werden.
Praktisch sollte zuerst geprüft werden, wann die letzte relevante Änderung der Miete erfolgt ist und ob die 15 Monate bis zum vorgesehenen Wirksamwerden eingehalten werden. Erst danach lässt sich sinnvoll beurteilen, ob die geforderte Höhe durch einen passenden örtlichen Vergleich gestützt werden kann.
Mietspiegel, Mietdatenbank und Vergleichswohnungen
§ 558a BGB nennt vier Wege, ein Erhöhungsverlangen zu begründen: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Die Beweismittel liefern unterschiedliche Arten von Informationen; der passende Nachweis muss die konkrete Wohnung und die örtliche Mietstruktur nachvollziehbar abbilden.
- Mietspiegel: Er ordnet Wohnungen anhand örtlicher Merkmale und Ausstattungsgruppen ein. Entscheidend sind die passende Gemeinde, die richtige Größenklasse sowie zutreffende Angaben zu Lage, Baujahr und Ausstattung.
- Mietdatenbank: Sie sammelt laufend Mietwerte und ermöglicht Auskünfte zu einzelnen Mieten. Sie muss von einer Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter geführt werden.
- Sachverständigengutachten: Eine sachkundige Person ermittelt die Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung. Das Gutachten muss seine Datengrundlage und die für die Bewertung herangezogenen Wohnungsmerkmale nachvollziehbar darlegen.
- Vergleichswohnungen: Mindestens drei konkrete Wohnungen müssen als Vergleich dienen. Ihre Mieten und wesentlichen Merkmale sollten so bezeichnet sein, dass die Vergleichbarkeit für den Mieter überprüfbar wird.
- Auswahl der Vergleichsdaten: Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage müssen zum Wohnraum passen. Ungeeignet sind etwa deutlich größere Wohnungen oder Objekte aus einer anderen Gemeinde ohne nachvollziehbare Vergleichbarkeit.
Ein typischer Fehler ist, nur eine ähnliche Quadratmeterzahl anzuführen und Unterschiede bei Lage, Bauzustand oder Ausstattung zu übergehen. Auch veraltete oder nicht zum örtlichen Markt passende Daten tragen die geforderte Begründung nicht zuverlässig. Bei einem Mietspiegel sollten die konkreten Merkmale der Wohnung sorgfältig in die vorgesehenen Kategorien eingeordnet werden; bei Vergleichswohnungen zählt nicht allein ein ähnlicher Preis, sondern die nachvollziehbare Ähnlichkeit der Wohnverhältnisse.
Form und Begründung
Ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform erfolgen und begründet sein. Textform bedeutet, dass die Erklärung lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird und erkennbar ist, wer sie verfasst hat. Eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich; ein Schreiben kann daher auch ohne eigenhändige Signatur wirksam in Textform übermittelt werden.
Das Schreiben sollte die bisherige und die verlangte neue Miete eindeutig nennen und erkennen lassen, auf welche Wohnung und welchen Zeitpunkt sich das Verlangen bezieht. Die Berechnung muss verständlich sein: Bei einer Erhöhung um einen bestimmten Betrag sollte sich die Differenz zur bisherigen Miete klar ergeben. Außerdem muss das Schreiben die herangezogene Begründung konkret benennen, etwa den passenden Mietspiegel und die einschlägigen Wohnungsmerkmale oder die verwendeten Vergleichswohnungen.
Für die Prüfung hilft es, die Angaben im Schreiben mit den tatsächlichen Merkmalen der Wohnung abzugleichen: Wohnfläche, Ausstattung, Zustand und Lage sollten nicht pauschal, sondern zutreffend beschrieben sein. Bei einem Mietspiegel ist die angegebene Kategorie mit der dortigen Einordnung zu vergleichen. Bei einer Mietdatenbank, einem Gutachten oder Vergleichswohnungen sollten die angeführten Daten so konkret sein, dass sich der Bezug zur verlangten Miete nachvollziehen lässt.
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze beschränkt, wie stark die Nettokaltmiete innerhalb eines bestimmten Zeitraums durch eine Mieterhöhung steigen darf. Nach § 558 Abs. 3 BGB gilt grundsätzlich eine Höchstgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren; in ausgewiesenen Gebieten sind es 15 Prozent. Unabhängig davon darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Für die Berechnung kommt es deshalb auf zwei Grenzen an: Maßgeblich ist jeweils der niedrigere zulässige Betrag. Die folgenden Beispiele beziehen sich auf den Rechtsstand 2026.
20 Prozent in drei Jahren
§ 558 Abs. 3 BGB begrenzt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die Regel betrifft die Nettokaltmiete und gilt für die Erhöhungen, die der Vermieter auf Grundlage von § 558 verlangt. Sie ist keine pauschale Erlaubnis, die Miete stets um 20 Prozent anzuheben: Auch eine kleinere Erhöhung muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Für die Prüfung wird die maßgebliche Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums herangezogen. Bereits innerhalb dieses Zeitraums umgesetzte Erhöhungen nach § 558 werden zusammengerechnet. Der Vermieter kann die Grenze daher nicht dadurch umgehen, dass er mehrere kleinere Schritte statt einer großen Erhöhung verlangt. Entscheidend ist die gesamte Veränderung innerhalb des rollierenden Zeitraums von drei Jahren, nicht allein der Abstand zur letzten Anpassung.
Die Kappungsgrenze bildet außerdem nur eine Obergrenze. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete unter dem Betrag, der sich aus einer Erhöhung um 20 Prozent ergäbe, darf die Miete nicht bis zur rechnerischen Kappungsgrenze steigen. Umgekehrt kann eine höhere Vergleichsmiete die gesetzliche Prozentgrenze nicht aufheben. Beide Vorgaben sind unabhängig voneinander einzuhalten; für die zulässige neue Miete zählt der niedrigere Höchstwert.
Typisch ist die Regel bei einem bestehenden Mietvertrag, wenn der Vermieter die Nettokaltmiete an die örtliche Entwicklung heranführen möchte. Sie gilt nicht als zusätzliche Grenze für langjährige Mietverhältnisse: Eine allgemein niedrigere Kappungsgrenze allein wegen der langen Mietdauer gibt es nicht. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB und Betriebskostenumlagen werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet.
Abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent
In bestimmten Gebieten gilt statt der allgemeinen Grenze eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Voraussetzung ist, dass das jeweilige Land das Gebiet durch eine Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Die niedrigere Grenze gilt dort für Erhöhungen nach § 558 BGB; sie setzt die Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht außer Kraft.
Die Festlegung erfolgt auf Landesebene und bezieht sich auf die in der Verordnung genannten Gemeinden oder Gebietsteile. Berlin gehört nach dem Stand 2026 zu den Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze. Daraus folgt nicht, dass überall in Deutschland die 15-Prozent-Regel gilt oder dass sie automatisch für jede Stadt eines Bundeslandes maßgeblich ist. Da sich örtliche Festlegungen ändern können, ist für den konkreten Ort die jeweils geltende Landesverordnung entscheidend.
Für Vermieter bedeutet die niedrigere Grenze, dass sie innerhalb des Dreijahreszeitraums weniger Spielraum für eine Anpassung nach § 558 haben. Mieter können bei der Prüfung die zulässige Erhöhung mit 15 Prozent statt 20 Prozent vergleichen; auch dann bleibt die Vergleichsmiete eine eigenständige Obergrenze. Eine besondere zusätzliche Prozentgrenze für Personen, die schon lange in derselben Wohnung leben, entsteht dadurch nicht. Maßgeblich ist die Gebietsausweisung, nicht die Dauer des Mietverhältnisses.
Berechnung an einem Beispiel
Angenommen, die Nettokaltmiete beträgt zu Beginn des maßgeblichen Dreijahreszeitraums 600 Euro und für den Ort gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Für das Beispiel wird unterstellt, dass es in diesen drei Jahren keine weiteren Erhöhungen nach § 558 gab. Die Vergleichsmiete begrenzt den möglichen Endbetrag zusätzlich.
- Ausgangspunkt sind 600 Euro Nettokaltmiete. Für die Rechnung wird geprüft, ob dieser Betrag der Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums entspricht und ob frühere §-558-Erhöhungen im Zeitraum zu berücksichtigen sind.
- Die 15-Prozent-Grenze wird als Betrag berechnet: 600 Euro × 0,15 ergeben 90 Euro. Höchstens 90 Euro dürfen innerhalb des Dreijahreszeitraums nach § 558 hinzukommen.
- Die rechnerische Kappungsgrenze beträgt damit 600 Euro + 90 Euro = 690 Euro Nettokaltmiete. Eine verlangte Miete von 700 Euro würde diese Grenze um 10 Euro überschreiten.
- Nun wird die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt. Ergibt sie im angenommenen Fall 8,80 Euro je Quadratmeter bei 75 Quadratmetern, liegt der Vergleichswert bei 660 Euro monatlich.
- Verglichen werden die beiden Höchstwerte: 690 Euro aus der Kappungsgrenze und 660 Euro aus der Vergleichsmiete. Zulässig sind höchstens 660 Euro, weil dieser Betrag niedriger ist.
- Gegenüber der Ausgangsmiete von 600 Euro wären somit höchstens 60 Euro mehr möglich. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB und Betriebskostenumlagen gehören nicht in diese Kappungsgrenzenrechnung.
Das Beispiel zeigt, dass die 15-Prozent-Rechnung allein den zulässigen Endbetrag nicht festlegt: Hier begrenzt die Vergleichsmiete die Erhöhung auf 60 statt 90 Euro. Bei jeder Berechnung sind daher beide Höchstwerte zu vergleichen.
Fristen und Zustimmung
Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB hängen Zustimmung, Zahlungsbeginn und mögliche Klage von festen Kalendermonaten ab. Entscheidend ist der Tag, an dem das Schreiben dem Mieter zugeht; das Ausstellungsdatum allein setzt die Fristen nicht in Gang. Für die Berechnung im Jahr 2026 gilt: Geht das Verlangen am 12. Januar zu, endet die Zustimmungsfrist am 31. März. Eine Kündigung nach § 561 BGB folgt einem eigenen Ablauf und kann verhindern, dass die Erhöhung wirksam wird.
Zustimmungsfrist
Nach § 558b BGB kann der Mieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zustimmen. Geht das Schreiben beispielsweise am 12. Januar 2026 zu, läuft die Frist am 31. März 2026 ab. Maßgeblich ist der nachweisbare Zugang, nicht das Datum auf dem Schreiben. Innerhalb dieser Zeit kann der Mieter das Verlangen vollständig annehmen, nur einem Teil zustimmen oder die Zustimmung verweigern.
- 12. Januar 2026: Das Erhöhungsverlangen geht zu; dieser Monat zählt für die Fristberechnung als Zugangsmonat.
- Februar 2026: Der erste Kalendermonat nach dem Zugang verstreicht; eine Erklärung des Mieters kann weiterhin abgegeben werden.
- 31. März 2026: Mit Ablauf des zweiten Folgemonats endet die Zustimmungsfrist für das am 12. Januar zugegangene Verlangen.
- Vollständige Zustimmung: Der Mieter erklärt, dass er die verlangte Erhöhung insgesamt akzeptiert; die Erklärung sollte eindeutig und nachweisbar sein.
- Teilzustimmung oder Ablehnung: Der Mieter kann den akzeptierten Betrag benennen oder die Zustimmung insgesamt verweigern; über den offenen Teil besteht dann Streit.
- Bis 30. Juni 2026: Bleibt die Zustimmung ganz oder teilweise aus, kann der Vermieter innerhalb der folgenden drei Monate auf Zustimmung klagen.
Eine ausbleibende Antwort gilt nicht als Zustimmung und erhöht die Miete nicht automatisch. Die bisherige Miete bleibt zunächst maßgeblich; eine Klage des Vermieters muss auf die fehlende Zustimmung gerichtet sein und innerhalb der gesetzlichen Nachfrist erhoben werden. Bei einer Teilzustimmung betrifft ein mögliches Verfahren nur den nicht anerkannten Teil, nicht den bereits akzeptierten Betrag.
Wirksamwerden der neuen Miete
Bei vollständiger Zustimmung ist die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens geschuldet. Wird das Schreiben am 12. Januar 2026 zugestellt und stimmt der Mieter zu, gilt der neue Betrag ab dem 1. April 2026. Der Zahlungsbeginn richtet sich damit nicht nach dem Tag, an dem der Mieter seine Zustimmung erklärt, sondern nach dem gesetzlichen Monatsablauf. Eine bloße Ankündigung des Vermieters reicht für die Fälligkeit der höheren Miete nicht aus. Bei einer Teilzustimmung gilt der akzeptierte Betrag ab diesem Zeitpunkt als vereinbart. Für den darüber hinausgehenden Teil besteht zunächst keine Zustimmung; der Vermieter kann diese fehlende Zustimmung gegebenenfalls gerichtlich geltend machen. Wird er dazu rechtskräftig verurteilt, kann die Zustimmung durch das Urteil ersetzt werden. Daraus können Nachzahlungen für den Zeitraum entstehen, in dem die Erhöhung nach dem gesetzlichen Zeitplan bereits geschuldet gewesen wäre. Für die Überweisung sollte der Mieter den neuen Monatsbetrag ab dem maßgeblichen Zahlungstermin zugrunde legen und den bisherigen Betrag nicht vorsorglich früher erhöhen. Die reguläre Fälligkeit der Miete richtet sich weiterhin nach dem Mietvertrag und den gesetzlichen Zahlungsregeln; der Wirksamkeitsbeginn der Erhöhung verschiebt nicht automatisch den üblichen Zahlungstag. Wer nur teilweise zugestimmt hat, sollte die bereits akzeptierte Höhe und den noch streitigen Betrag getrennt festhalten, damit Zahlungen und möglicher Rückstand nachvollziehbar bleiben.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
§ 561 BGB räumt dem Mieter nach einem Erhöhungsverlangen ein Sonderkündigungsrecht ein. Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang zugehen; das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des folgenden Monats. Geht die Erhöhung am 12. Januar 2026 zu, kann der Mieter bis zum 31. März kündigen und das Mietverhältnis zum 30. April 2026 beenden. Für die Frist zählt auch hier der Zugang des Erhöhungsverlangens. Wird die Kündigung fristgerecht erklärt, tritt die verlangte Mieterhöhung nicht ein. Der Mieter muss bis zum Ende des Mietverhältnisses die bisherige Miete zahlen, nicht den erhöhten Betrag. Die Kündigung sollte eindeutig erfolgen und dem Vermieter nachweisbar zugehen; bei mehreren Mietern müssen die Erklärungen aller Vertragsparteien berücksichtigt werden. Wer die Frist verstreichen lässt, kann sich für dieses Erhöhungsverlangen nicht mehr auf das besondere Kündigungsrecht aus § 561 BGB stützen. Für Mieter kann die Sonderkündigung sinnvoll sein, wenn ein Umzug ohnehin geplant ist oder die höhere Belastung dauerhaft nicht tragbar erscheint. Dabei sollten Kündigungstermin, verfügbare Alternativen und Kosten eines Wohnungswechsels gegeneinander abgewogen werden; ein kurzfristig verfügbarer Ersatzwohnraum ist nicht immer gesichert. Vermieter sollten einkalkulieren, dass eine fristgerechte Ausübung die Erhöhung ausschließt und das Mietverhältnis zum gesetzlichen Termin endet. Das Sonderrecht ist an das konkrete Erhöhungsverlangen gebunden und ersetzt keine sorgfältige Prüfung der eigenen Umzugsplanung.
Staffelmiete, Indexmiete und Modernisierung
Neben einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete können besondere Vereinbarungen im Mietvertrag oder bauliche Veränderungen die Miethöhe beeinflussen. Bei Staffel- und Indexmiete richtet sich die Entwicklung nach einer vertraglich vereinbarten Staffel beziehungsweise dem Verbraucherpreisindex. Eine Modernisierungsumlage folgt eigenen gesetzlichen Regeln und wird getrennt von einer Erhöhung nach § 558 BGB betrachtet. Die folgenden Angaben geben den Rechtsstand 2026 wieder; gesetzliche Regelungen können sich ändern.
Staffelmiete und Indexmiete
Staffelmiete und Indexmiete legen unterschiedliche Maßstäbe für künftige Mietanpassungen fest. Entscheidend ist, welche Regelung im Vertrag vereinbart wurde und ob die gesetzlich vorgeschriebene Form eingehalten ist.
| Merkmal | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Wirkungsweise | Der Vertrag nennt die künftigen Mietbeträge oder die jeweiligen Erhöhungsbeträge in Euro. Die vereinbarten Staffeln gelten zu den festgelegten Zeitpunkten. | Die Miete wird anhand der Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland angepasst. Berechnet wird sie aus dem vereinbarten Ausgangswert beziehungsweise dem Indexstand der letzten Anpassung. |
| Häufigkeit und Mindestabstand | Zwischen zwei Staffeln muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB). | Eine Anpassung kann höchstens einmal jährlich verlangt werden; auch hier muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein (§ 557b BGB). |
| Form und Begründung | Die Staffelvereinbarung bedarf der Schriftform. Für jede Stufe muss der konkrete Mietbetrag oder Erhöhungsbetrag in Euro feststehen; eine bloße Prozentangabe genügt nicht. | Die Indexmietvereinbarung kann in Textform getroffen werden. Die konkrete Anpassung ist ebenfalls in Textform zu erklären und muss die Indexänderung nachvollziehbar darstellen. |
| Erhöhung nach § 558 BGB | Während der vereinbarten Staffeln ist eine zusätzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. | Solange die Indexmiete gilt, ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. |
| Planbarkeit und Risiko | Die künftigen Beträge sind vorher bekannt. Steigen die Lebenshaltungskosten stärker als die vereinbarten Staffeln, fällt die Anpassung geringer aus; bei sinkender Inflation bleibt die Staffel trotzdem vertraglich festgelegt. | Die Miethöhe folgt der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Das schafft keine festen künftigen Beträge: Bei steigender Inflation kann die Miete zunehmen, bei sinkendem Index ist eine Anpassung nach unten möglich. |
Bei beiden Modellen ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen, solange die jeweilige Vereinbarung die Miethöhe bestimmt. Modernisierungsmaßnahmen unterliegen gesonderten Regeln; bei Staffel- und Indexmiete gelten dafür besondere gesetzliche Einschränkungen.
Eine Staffelmiete bietet mehr Planungssicherheit, wenn die festgelegten Beträge zum Haushaltsbudget passen. Eine Indexmiete ist unmittelbar an die Preisentwicklung gekoppelt und kann deshalb weniger vorhersehbar sein; ausschlaggebend sind die konkrete Vertragsformulierung und die wirtschaftliche Entwicklung.
Modernisierungsumlage nach § 559 BGB
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden, umlagefähigen Kosten auf die Miete umlegen. Maßgeblich sind die Kosten der baulichen Maßnahme, nicht automatisch jede Position einer Handwerkerrechnung. Zuschüsse und sonstige Drittmittel mindern den umlagefähigen Betrag; bei gemischten Arbeiten muss der Anteil für Instandhaltung herausgerechnet werden.
Zusätzlich begrenzt § 559 BGB die monatliche Erhöhung innerhalb von sechs Jahren: Sie darf höchstens 3 Euro je Quadratmeter betragen. Lag die vorherige Miete unter 7 Euro je Quadratmeter, gilt stattdessen ein Höchstbetrag von 2 Euro je Quadratmeter. Diese Beträge bezeichnen die zulässige Erhöhung, nicht eine Obergrenze für die gesamte Miete.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Umrechnung: Betragen die nach Abzug von Instandhaltung und Zuschüssen anrechenbaren Kosten für eine 60-m²-Wohnung 12.000 Euro, ergeben 8 Prozent davon 960 Euro jährlich. Geteilt durch zwölf Monate und 60 Quadratmeter sind das 1,33 Euro je Quadratmeter monatlich, insgesamt 80 Euro im Monat. Der Betrag liegt unter beiden gesetzlichen Höchstgrenzen; bei höheren rechnerischen Werten begrenzt der jeweils geltende Sechsjahresdeckel die Umlage.
Instandhaltung umfasst Arbeiten, die den vorhandenen Zustand erhalten oder Verschleiß und Schäden beseitigen, etwa den Austausch eines defekten Bauteils. Eine Modernisierung verbessert den Wohnwert, senkt dauerhaft den Energie- oder Wasserverbrauch oder schafft neuen Wohnraum; bei einer Kombination beider Zwecke ist der Kostenanteil sachgerecht aufzuteilen. Die vollen Kosten einer Reparatur lassen sich daher nicht allein dadurch umlagefähig machen, dass sie zusammen mit einer Verbesserung ausgeführt wird.
Ein häufiger Irrtum ist, 8 Prozent bedeuteten eine einmalige Erhöhung um 8 Prozent der bisherigen Miete: Der Prozentsatz bezieht sich auf die umlagefähigen Kosten pro Jahr. Modernisierungszuschläge werden getrennt von Erhöhungen nach § 558 BGB behandelt und zählen nicht zu deren Kappungsgrenze. Für Staffel- und Indexmiete gelten daneben besondere Voraussetzungen für Modernisierungsanpassungen.
Fragen zur Mieterhöhung
Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, ob ein bestehendes Mietverhältnis fortgeführt oder ein neuer Vertrag begonnen wird.
Ist eine Mieterhöhung ohne Unterschrift wirksam?
Ja. Für ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB genügt die Textform nach § 558a BGB; eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich. Das Schreiben muss lesbar sein und erkennen lassen, von wem es stammt. Ein maschinenschriftlicher Brief kann die Form daher erfüllen, sofern der Absender daraus hervorgeht. Bewahren Sie das vollständige Schreiben samt Umschlag und eine Kopie auf. Bei digitalem Versand sollten Sie die Nachricht mit Anhängen und Versanddaten speichern. Für einen späteren Streit kann wichtig sein, ob und wann das Verlangen zugegangen ist. In der Praxis wird häufig ein Brief verwendet.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Bestandsmieten?
Nein. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB betrifft die Miethöhe bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses; sie begrenzt keine Mieterhöhung während eines bereits laufenden Vertrags. Bei Bestandsmieten richtet sich eine Erhöhung nach den dafür geltenden Vorschriften des Mietrechts und nicht nach dieser Regel für Neuvermietungen. Entscheidend ist somit, ob ein neuer Mietvertrag geschlossen wird oder das bestehende Mietverhältnis fortgesetzt wird. Die Mietpreisbremse gilt außerdem nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die durch eine entsprechende Verordnung des jeweiligen Bundeslands bestimmt sind.
Wer kann eine Mieterhöhung prüfen?
Ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann eine Mieterhöhung prüfen. Mietervereine beraten ihre Mitglieder je nach Angebot und Satzung; ob sie auch außergerichtlich unterstützen, hängt vom jeweiligen Verein ab. Ein Rechtsanwalt kann den konkreten Mietvertrag, das Erhöhungsschreiben und die dazugehörigen Unterlagen individuell rechtlich bewerten und bei Bedarf vertreten. Für eine erste Prüfung sollten Sie den Mietvertrag, das vollständige Schreiben und relevante Korrespondenz bereithalten. Allgemeine Informationen ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Wenn es um eine verbindliche Einschätzung oder eine Vertretung im Streit geht, ist eine persönliche Prüfung durch eine qualifizierte Stelle erforderlich.