Eigenbedarfskündigung

Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt einen gesetzlich anerkannten Wohnbedarf und eine nachvollziehbare Planung voraus. § 573 BGB unterscheidet dabei zwischen dem berechtigten Interesse an der Wohnung und den formalen Anforderungen an die Erklärung. Entscheidend ist, dass der angegebene Bedarf tatsächlich besteht und sich einer konkret benannten Person zuordnen lässt. Die folgenden Punkte zeigen, worauf es bei Begründung und Form ankommt.

Berechtigtes Interesse nach § 573 BGB

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erlaubt die Kündigung, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder ein Mitglied seines Haushalts benötigt. Das Wort „benötigt“ verlangt keinen Notstand und keine nachweisbare Unvermeidbarkeit. Der Wunsch muss aber ernsthaft verfolgt werden und auf einem konkreten, nachvollziehbaren Wohnbedarf beruhen. Eine bloße Möglichkeit, die Wohnung irgendwann zu nutzen, reicht nicht.

Als Wohnbedarf kommen unterschiedliche persönliche Lebenssituationen in Betracht: Der Vermieter plant, selbst in die Wohnung zu ziehen, oder eine begünstigte Person braucht sie als dauerhaften Wohnraum. Ein beruflicher Ortswechsel, eine Trennung, die Gründung eines gemeinsamen Haushalts oder veränderte familiäre Verhältnisse können einen solchen Plan erklären. Auch der Wunsch nach einer passenden Wohnsituation kann tragfähig sein, wenn er mit konkreten Umständen verbunden ist. Maßgeblich bleibt, ob die geplante Nutzung ernst gemeint und in absehbarer Weise umsetzbar ist.

Die Gerichte prüfen den vorgetragenen Grund auf Plausibilität, nicht darauf, ob sie selbst dieselbe Wohnentscheidung treffen würden. Vermieter müssen daher nicht belegen, dass keine andere Wohnung infrage kommt oder dass die bisherige Wohnsituation unzumutbar ist. Sie müssen jedoch Tatsachen nennen können, die den behaupteten Plan stützen. Dazu können etwa ein bereits feststehender Umzug, eine konkrete Veränderung im Haushalt oder die nachvollziehbare Nutzung der Räume durch die benannte Person gehören. Je weiter der Plan in der Zukunft liegt oder je unbestimmter er bleibt, desto genauer kann die Prüfung ausfallen.

In typischen gerichtlichen Fällen geht es etwa darum, ob ein angekündigter Einzug tatsächlich beabsichtigt ist oder ob der angeführte Bedarf nur vorgeschoben erscheint. Ebenso wird geprüft, ob der Wohnwunsch der begünstigten Person mit den geschilderten Lebensumständen übereinstimmt. Ein nachvollziehbarer Wunsch nach einer anderen Wohnform wird nicht allein deshalb unwirksam, weil die bisherige Wohnung grundsätzlich ausreichen könnte. Umgekehrt genügt eine allgemeine Erklärung wie „die Wohnung wird gebraucht“ ohne konkrete Lebensplanung nicht. Die gerichtliche Prüfung richtet sich somit auf die Ernsthaftigkeit und tatsächliche Grundlage des behaupteten Bedarfs.

Wer Eigenbedarf geltend machen kann

Das Gesetz nennt den Vermieter selbst sowie Familien- und Haushaltsangehörige. Bei Angehörigen kommt es auf die rechtliche Nähe und die konkrete Beziehung an; eine entfernte Verwandtschaft allein begründet nicht automatisch einen Anspruch.

• Vermieter: Er kann die Wohnung für den eigenen Einzug beanspruchen, wenn eine ernsthafte und konkret geplante Nutzung als Wohnraum beabsichtigt ist.
• Ehegatten: Der Bedarf des Ehepartners kann geltend gemacht werden, unabhängig davon, ob dieser bereits mit dem Vermieter in derselben Wohnung lebt.
• Kinder: Dazu zählen leibliche und adoptierte Kinder; ihr Wohnbedarf muss als tatsächlicher Plan und nicht als bloße Möglichkeit dargestellt werden.
• Eltern: Auch der Bedarf von Mutter oder Vater kann erfasst sein, sofern die betreffende Person die Wohnung selbst nutzen soll.
• Haushaltsangehörige: Erfasst werden Personen, die dauerhaft in die häusliche Gemeinschaft des Vermieters eingebunden sind; eine bloße Bekanntschaft genügt dafür nicht.

Ob weitere Verwandte oder nahestehende Personen als Familienangehörige gelten, hängt von der anerkannten rechtlichen Einordnung und der konkreten Nähe ab. Entscheidend ist stets, dass die begünstigte Person selbst einziehen soll; ein allgemeiner Wunsch, ihr lediglich eine Wohnung zu verschaffen, ist nicht ohne Weiteres gleichzusetzen.

Begründung und Schriftform

Nach § 568 Abs. 1 BGB muss die Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich erfolgen. Erforderlich ist ein Schriftstück mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters oder einer vertretungsberechtigten Person. Eine Nachricht per E-Mail, ein Fax oder eine mündliche Erklärung wahrt diese gesetzliche Schriftform nicht. Wird die Kündigung durch einen Bevollmächtigten unterschrieben, sollte die Vertretungsbefugnis erkennbar sein; andernfalls kann eine fehlende Vollmachtsurkunde je nach Umständen eine unverzügliche Zurückweisung ermöglichen.

§ 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Kündigungsgrund im Schreiben angegeben wird. Bei Eigenbedarf gehören dazu die konkrete Person, für die die Wohnung bestimmt ist, und die wesentlichen Umstände ihres Wohnbedarfs. Der Vermieter sollte die Person so bezeichnen, dass sie eindeutig zugeordnet werden kann, und das Verhältnis zum Vermieter nennen. Außerdem muss das Schreiben erklären, weshalb gerade diese Wohnung für den geplanten Einzug gebraucht wird. Eine pauschale Formel ohne persönliche Angaben und ohne nachvollziehbaren Anlass genügt diesem Zweck nicht.

Die Begründung muss dem Mieter ermöglichen, die Kündigung inhaltlich einzuordnen. Dafür ist keine ausführliche Beweisaufnahme im Schreiben erforderlich; entscheidend sind die konkreten Tatsachen, auf die sich der Vermieter stützt. Ein möglicher Aufbau nennt zunächst die einziehende Person, erläutert anschließend ihre Beziehung zum Vermieter und beschreibt dann den geplanten Wohnbedarf, etwa einen konkret vorgesehenen Umzug wegen einer Veränderung der Lebenssituation. Unklare Angaben wie „für einen Angehörigen“ lassen offen, wer betroffen ist und worauf der Anspruch beruht.

Nach § 573 Abs. 3 BGB können Gründe, die erst später entstehen, nachträglich berücksichtigt werden. Das ersetzt jedoch nicht die Pflicht, den bei Ausspruch bereits bestehenden Grund im Kündigungsschreiben zu benennen. Fehlt die Unterschrift oder bleibt die Begründung so ungenau, dass die betroffene Person und ihr Bedarf nicht erkennbar sind, kann der Mieter diese formellen Mängel geltend machen. Ein pauschaler Hinweis auf eine spätere Erläuterung heilt eine unzureichende Erklärung nicht automatisch.

§ 568 Abs. 2 BGB sieht außerdem einen Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach den §§ 574 ff. BGB vor. Der Vermieter sollte im Schreiben deshalb auf das Widerspruchsrecht sowie auf Form und Frist des Widerspruchs aufmerksam machen. Dieser Hinweis ist von der Begründung des Eigenbedarfs zu unterscheiden: Er informiert über ein Recht des Mieters, ersetzt aber weder die konkrete Angabe des Kündigungsgrundes noch die eigenhändige Unterschrift.

Schutz der Mieter

Der Mieterschutz bei einer Eigenbedarfskündigung umfasst mehrere eigenständige Regeln. Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen kann eine gesetzliche Sperrfrist die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließen. Daneben erlaubt § 574 BGB einen Widerspruch, wenn der Auszug für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Für die Prüfung sind die Entstehung des Mietverhältnisses, die örtliche Regelung und persönliche Umstände getrennt zu betrachten; maßgeblich ist der Rechtsstand 2026, wobei sich Gesetze und lokale Vorschriften ändern können.

Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen

§ 577a BGB schützt Mieter, deren Wohnraum erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird. Der Erwerber darf wegen Eigenbedarfs grundsätzlich erst kündigen, wenn seit dem Erwerb drei Jahre vergangen sind. Die Sperre betrifft das Kündigungsrecht des neuen Eigentümers; sie beendet weder den Mietvertrag noch verkürzt sie die vereinbarte Mietdauer. Eine Kündigung aus anderen gesetzlich zulässigen Gründen wird durch diese besondere Eigenbedarfssperre nicht automatisch ausgeschlossen.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder die Frist durch Verordnung verlängern. Die Verlängerung kann bis zu zehn Jahre betragen. Sie gilt nicht pauschal für jede Wohnung in Deutschland: Entscheidend ist, ob die betreffende Gemeinde oder das Gebiet von einer wirksamen Landesregelung erfasst wird. Für einen konkreten Fall sind deshalb sowohl das Datum der Umwandlung und des Verkaufs als auch die am Ort geltende Verordnung zu prüfen.

In Berlin gilt eine zehnjährige Sperrfrist. Nach der Berliner Regelung beginnt sie mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch. Liegt diese Eintragung beispielsweise am 15. Juni 2026, ist die zehnjährige Frist grundsätzlich erst am 15. Juni 2036 abgelaufen. Vorher kann der Käufer eine Eigenbedarfskündigung nicht allein dadurch durchsetzen, dass er einen eigenen Wohnbedarf geltend macht.

Die Sperrfrist knüpft an die Umwandlung und den anschließenden Verkauf an, nicht an das Alter des Mieters oder dessen persönliche Lebenslage. Sie ist daher von einem Widerspruch wegen Härte nach § 574 BGB zu unterscheiden: Die Sperrfrist kann eine Kündigung zeitweise von vornherein ausschließen, während ein Härtewiderspruch eine Kündigung im Einzelfall betrifft. Für Berliner Wohnungen sollten insbesondere der Grundbuchstand und der genaue Beginn des Mietverhältnisses anhand der Unterlagen nachvollzogen werden.

Härtefall und Widerspruch

Ein Härtefall liegt nach § 574 BGB vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Beurteilung hängt von den konkreten Umständen ab; ein einzelner Umstand führt nicht automatisch zum Fortbestand des Mietverhältnisses.

• Hohes Alter kann zusammen mit langjähriger Verwurzelung im Wohnumfeld und erheblichen Schwierigkeiten bei der Suche nach einer anderen Wohnung für eine besondere Belastung sprechen.
• Eine schwere Krankheit oder eine konkrete Verschlechterung des Gesundheitszustands durch den Umzug kann relevant sein, wenn sie ärztlich nachvollziehbar dokumentiert wird.
• Eine Behinderung kann berücksichtigt werden, wenn die bisherige Wohnung angepasst ist und ein vergleichbarer barrierearmer Ersatz trotz ernsthafter Suche nicht verfügbar ist.
• Eine Schwangerschaft oder die besondere Situation eines Haushalts mit kleinen Kindern kann in die Abwägung einfließen, begründet für sich allein aber nicht stets einen Härtefall.
• Eine bevorstehende Abschlussprüfung oder ein wichtiger schulischer Übergang kann bedeutsam sein, wenn der Kündigungszeitpunkt nachweisbar eine außergewöhnliche Belastung auslöst.
• Fehlender angemessener Ersatzwohnraum kann die Härte verstärken, insbesondere wenn vergleichbare Wohnungen am Ort tatsächlich nicht erreichbar oder finanziell nicht tragbar sind.

Der Widerspruch muss nach § 574b BGB schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Er sollte die persönlichen Gründe konkret benennen und durch passende Unterlagen, etwa ärztliche Bescheinigungen oder Nachweise zur Wohnungssuche, nachvollziehbar machen. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann eine gesetzliche Ausnahme von der Frist greifen.

Ein erfolgreicher Widerspruch macht die Kündigung nicht automatisch unwirksam. Nach § 574a BGB kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird; die Fortsetzung kann befristet oder, wenn die Umstände es erfordern, auf unbestimmte Zeit erfolgen. Über Dauer und Bedingungen wird nach Abwägung der beiderseitigen Interessen entschieden, nötigenfalls durch das Gericht. Die Sperrfrist nach § 577a BGB und der Härtewiderspruch betreffen damit unterschiedliche Schutzmechanismen und müssen jeweils anhand ihrer eigenen Voraussetzungen und Zeitpunkte beurteilt werden.

Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Die folgenden Antworten ordnen häufige Streitfragen zur Eigenbedarfskündigung im deutschen Mietrecht mit Rechtsstand 2026 ein.

Reicht der Wunsch nach einer größeren Wohnung als Eigenbedarf?

Ja, der Wunsch nach einer größeren Wohnung kann Eigenbedarf begründen, wenn er ernsthaft ist und nachvollziehbar auf die Lebenssituation des Vermieters oder der begünstigten Person zurückgeht. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt einen vernünftigen Nutzungswunsch, aber keine Notlage. Eine Veränderung der Familiengröße kann beispielsweise einen höheren Platzbedarf erklären. Gerichte akzeptieren jedoch keine vorgeschobenen Gründe und weisen missbräuchliche oder übertriebene Begründungen zurück. Ein deutlich außer Verhältnis stehender Flächenbedarf kann Zweifel an der Ernsthaftigkeit wecken. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Muss der Vermieter eine Ersatzwohnung anbieten?

Ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter dem gekündigten Mieter eine geeignete, vergleichbare und freie Wohnung anbieten, wenn sie sich im selben Gebäude oder Wohnkomplex befindet und während der Kündigungsfrist verfügbar wird. Voraussetzung ist, dass die Wohnung dem Vermieter zur Vermietung zur Verfügung steht. Das Angebot muss zu den Bedingungen erfolgen, zu denen die Wohnung sonst vermietet würde. Wohnungen außerhalb des Gebäudes oder Wohnkomplexes sind davon nicht erfasst. Ob ein Angebot passt, hängt insbesondere von Größe und Ausstattung der freien Wohnung ab.

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Wurde der Eigenbedarf nur vorgeschoben, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Anspruchsgrundlage ist regelmäßig § 280 Abs. 1 BGB wegen einer schuldhaften Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis. Erstattungsfähig können notwendige Umzugskosten und eine nachweisbare Mietdifferenz zur teureren Ersatzwohnung sein. Der Mieter muss darlegen, dass der behauptete Nutzungswunsch nicht bestand und der Auszug den geltend gemachten Schaden verursacht hat. Eine spätere Änderung der Lebensumstände beweist für sich allein noch keine Vortäuschung. Bei der Prüfung können ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt beraten.