Mietvertrag kündigen: Fristen, Form und Inhalt der Kündigung

Kündigung durch den Mieter

Mieter können ihren unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich ohne Angabe von Gründen kündigen. Entscheidend sind die gesetzliche Kündigungsfrist und der Zugang der Erklärung beim Vermieter. Für die Vertragsbeendigung gelten außerdem Formvorschriften, die unabhängig davon einzuhalten sind, ob die Kündigung per Post oder persönlich übermittelt wird. Bei mehreren Personen auf Mieterseite muss die Erklärung von allen Vertragsparteien getragen werden.

Kündigungsfrist von drei Monaten

Nach § 573c Abs. 1 BGB kann ein Mieter einen unbefristeten Wohnraummietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ein Kündigungsgrund muss dafür nicht genannt werden. Die Frist ist keine pauschale Zeitspanne von 90 Tagen: Maßgeblich ist, wann die Kündigung dem Vermieter zugeht und zu welchem Monatsende sie wirken soll.

Geht das Schreiben spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Geht es beispielsweise bis zum dritten Werktag im August ein, ist der 31. Oktober der mögliche Beendigungstermin. Trifft die Erklärung erst am vierten Werktag im August ein, verschiebt sich das Ende auf den 30. November.

Für die Berechnung zählt der Zugang, nicht das Datum auf dem Brief und auch nicht der Tag, an dem der Mieter den Brief abschickt. Wer das Schreiben am dritten Werktag einwirft, aber erst später mit dem Zugang rechnen kann, sollte deshalb nicht automatisch vom früheren Termin ausgehen. Samstage gelten bei der Berechnung dieser Kündigungsfrist grundsätzlich als Werktage; Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht als Werktage.

Ein häufiges Missverständnis ist, die Frist beginne erst nach einer persönlichen Bestätigung des Vermieters. Für den Kündigungstermin ist vielmehr der rechtzeitige Zugang entscheidend. Ebenso verlängert sich die gesetzliche Frist für den Mieter nicht allein deshalb, weil das Mietverhältnis schon lange besteht. Wer den nächstmöglichen Termin berechnet, sollte Monatsende und dritten Werktag gemeinsam prüfen.

Form und Inhalt des Kündigungsschreibens

Ein Kündigungsschreiben sollte eindeutig erkennen lassen, wer welchen Mietvertrag beenden will und zu welchem Termin. Die folgenden Angaben helfen, die Erklärung korrekt zuzuordnen:

Absender: Nennen Sie Vor- und Nachnamen sowie die aktuelle Anschrift aller kündigenden Mieter, damit der Vermieter die Erklärung eindeutig den Vertragsparteien zuordnen kann.
Empfängeradresse: Tragen Sie den Namen und die Anschrift des Vermieters ein, an den die Kündigung gerichtet ist; verwenden Sie die bekannte Vertrags- oder Zustelladresse.
Genaue Wohnungsangabe: Bezeichnen Sie die Mietwohnung mit Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort; Etage oder Wohnungsnummer helfen bei mehreren Einheiten im Gebäude.
Datum: Setzen Sie das Ausstellungsdatum in das Schreiben, damit seine zeitliche Einordnung nachvollziehbar bleibt; das Datum ersetzt nicht den maßgeblichen Zugang beim Vermieter.
Eindeutige Kündigungsformulierung: Erklären Sie klar, dass Sie den Mietvertrag kündigen, und nennen Sie entweder „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ oder ein konkretes Beendigungsdatum.
Unterschrift: Unterschreiben Sie eigenhändig mit Ihrem Namen; bei mehreren Mietern müssen alle Vertragsparteien unterschreiben, damit die Erklärung von ihnen gemeinsam ausgeht.

§ 568 Abs. 1 BGB schreibt für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses die Schriftform vor. Erforderlich ist eine eigenhändige Unterschrift auf dem Schreiben; eine Kündigung per E-Mail, Fax oder Messenger erfüllt diese Form nicht. Ein eingesetzter Name oder eine eingescannte Unterschrift ersetzt die handschriftliche Unterzeichnung des Schriftstücks ebenfalls nicht.

Eine Formulierung wie „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ vermeidet einen falschen Endtermin, wenn die Fristberechnung noch unsicher ist. Wer ein konkretes Datum nennt, sollte es vorher anhand des Zugangs und der gesetzlichen Frist prüfen. Eine Kündigungsvorlage ist dafür nicht erforderlich: Entscheidend sind eine klare Erklärung und die genannten Angaben im unterschriebenen Schreiben.

Kündigung bei mehreren Mietern

Stehen mehrere Personen als Mieter im Vertrag, müssen alle die Kündigung gemeinsam erklären und eigenhändig unterschreiben. Das gilt auch dann, wenn nur eine Person auszieht oder den Brief verfasst. Die übrigen Mieter bleiben andernfalls Vertragsparteien; eine Erklärung mit fehlender Unterschrift ist keine wirksame gemeinsame Kündigung.

Praktisch können alle Mieter dasselbe Schreiben unterschreiben. Sind sie nicht am selben Ort, lässt sich das Original nacheinander zur Unterzeichnung weitergeben; eine bloße Kopie oder eine Zustimmung per E-Mail ersetzt die erforderliche Unterschrift nicht. Prüfen Sie vor dem Versand, ob jede im Mietvertrag als Mieter aufgeführte Person unterschrieben hat.

Kündigung durch den Vermieter

Ein Vermieter kann einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nicht ohne gesetzlich anerkannten Grund beenden. Die Voraussetzungen ergeben sich vor allem aus §§ 573, 573c und 574 BGB. Entscheidend sind ein berechtigtes Interesse, die Dauer des Mietverhältnisses und gegebenenfalls soziale Härtegründe auf Mieterseite. Die Kündigungsfristen für Vermieter verlängern sich mit der Mietdauer; für Mieter gilt diese Verlängerung nicht. Die folgenden Angaben geben den Rechtsstand 2026 wieder; gesetzliche Änderungen und besondere mietrechtliche Konstellationen können zu abweichenden Ergebnissen führen.

Berechtigtes Interesse

Für die ordentliche Kündigung einer Wohnung braucht der Vermieter nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Die gesetzlich ausdrücklich genannten Fälle stehen in § 573 Abs. 2 BGB: Eigenbedarf, eine schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten sowie die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, wenn dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile entstehen.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder eine Person seines Haushalts benötigt. Der Wunsch muss nachvollziehbar und ernsthaft sein; ein bloß vorgeschobener Bedarf genügt nicht. Als Angehörige kommen etwa Kinder oder Eltern in Betracht. Maßgeblich ist der tatsächliche Nutzungswunsch, nicht allein die abstrakte Möglichkeit, die Wohnung selbst zu bewohnen.

Eine schwerwiegende Pflichtverletzung kann etwa vorliegen, wenn der Mieter trotz wiederholter Beanstandungen den Hausfrieden erheblich stört oder seine vertraglichen Pflichten nachhaltig missachtet. Ein einzelner geringfügiger Vorfall reicht dafür regelmäßig nicht aus. Das Gericht prüft unter anderem Gewicht, Dauer und Folgen des Verhaltens sowie, ob es dem Vermieter unter den Umständen noch zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Eine wirtschaftliche Verwertung kommt als Kündigungsgrund nur in Betracht, wenn der Fortbestand des Mietvertrags eine angemessene Nutzung oder Verwertung tatsächlich verhindert und daraus ein erheblicher Nachteil entsteht. Die bloße Absicht, das Haus zu verkaufen oder die Rendite zu verbessern, reicht nicht automatisch. Eine Kündigung allein mit dem Ziel, nach dem Auszug eine höhere Miete zu verlangen, ist unzulässig; das Gesetz schließt eine solche Zweckkündigung aus. Entscheidend bleibt, ob einer der anerkannten Gründe konkret erfüllt ist.

Fristen nach Mietdauer

§ 573c Abs. 1 BGB staffelt die ordentliche Kündigungsfrist des Vermieters nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die Frist verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren jeweils um drei Monate. Für die Berechnung zählt, wie lange die Wohnung dem Mieter überlassen wurde; ausschlaggebend ist nicht allein das Datum der Vertragsunterzeichnung.

Ordentliche Kündigungsfristen des Vermieters nach § 573c BGB
Dauer der Überlassung	Kündigungsfrist	Praktisches Beispiel
Weniger als 5 Jahre	3 Monate	Bei einer Überlassung seit 2023 gilt grundsätzlich die dreimonatige Frist.
Mindestens 5, aber weniger als 8 Jahre	6 Monate	Bei einer Überlassung seit 2020 greift nach Erreichen der Fünfjahresgrenze die sechsmonatige Frist.
Mindestens 8 Jahre	9 Monate	Bei einer Überlassung seit 2017 beträgt die Frist nach Erreichen der Achtjahresgrenze neun Monate.

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat bei der Fristberechnung mitzählt. Geht sie später ein, verschiebt sich der mögliche Beendigungszeitpunkt in der Regel um einen Monat. Bei einer seit weniger als fünf Jahren überlassenen Wohnung kann ein Zugang bis zum dritten Werktag im April daher grundsätzlich eine Beendigung zum 30. Juni ermöglichen. Die verlängerten Fristen gelten für Vermieter; Mieter können ihrerseits grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Widerspruch und Härtefall

Ein Mieter kann einer ordentlichen Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung des Vermieterinteresses nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugehen. Er ist in Textform zu erklären; § 574b BGB verlangt eine Erklärung in Schriftform.

Als Härtegründe kommen beispielsweise eine schwere Erkrankung, eine erhebliche Beeinträchtigung durch einen Umzug, hohes Alter in Verbindung mit weiteren Umständen oder eine Schwangerschaft in Betracht. Auch fehlender angemessener Ersatzwohnraum kann erheblich sein, wenn sich die Wohnungssuche trotz ernsthafter und dokumentierter Bemühungen als erfolglos erweist. Ein allgemeiner Wunsch, in der vertrauten Umgebung zu bleiben, genügt für sich allein nicht. Entscheidend sind die konkrete Lebenslage und die Folgen eines Umzugs.

Bei der Abwägung werden die Härte auf Mieterseite und das berechtigte Beendigungsinteresse des Vermieters gegenübergestellt. Wird dem Widerspruch stattgegeben, kann das Mietverhältnis nach § 574a BGB befristet oder unter bestimmten Umständen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden; Bedingungen können dabei angepasst werden. Der Widerspruch verhindert die Kündigung nicht automatisch, sondern führt zur Prüfung der Einwände. Mieter sollten die Gründe deshalb nachvollziehbar darlegen und Nachweise, etwa ärztliche Unterlagen oder dokumentierte Wohnungssuchen, beifügen.

Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, ist aber nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Maßgeblich ist vor allem § 543 BGB: Die Fortsetzung des Vertrags muss für eine Partei unzumutbar sein. Für Wohnraum gelten ergänzende Schutzregeln in § 569 BGB, insbesondere bei Zahlungsrückständen und Gesundheitsgefahren. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls und der Schwere der Pflichtverletzung ab. Die folgenden rechtlichen Maßstäbe entsprechen dem Stand 2026; Gesetzesänderungen können sie künftig beeinflussen.

Wichtiger Grund nach § 543 BGB

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und nach Abwägung der Interessen beider Seiten nicht zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu einer anderweitigen Beendigung fortzusetzen. Die Prüfung ist streng: Ein Ärgernis oder eine einmalige geringfügige Unstimmigkeit genügt regelmäßig nicht.

Auf Vermieterseite kommen etwa erhebliche, vorsätzliche Beschädigungen der Wohnung oder eine konkrete Gefahr für die Bausubstanz in Betracht. Auch eine schwerwiegende und nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein wichtiger Grund sein, wenn die Auswirkungen deutlich über gewöhnliche Konflikte im Mehrfamilienhaus hinausgehen. Entscheidend sind unter anderem Häufigkeit, Dauer und Intensität des Verhaltens sowie dessen Folgen für andere Bewohner. Einzelne laute Geräusche oder ein bloßer Streit reichen für sich genommen meist nicht aus.

Auch ein Mieter kann eine fristlose Kündigung aussprechen. Nach § 569 Abs. 1 BGB ist das insbesondere möglich, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass ihre Nutzung eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit darstellt. In Betracht kommen beispielsweise eine nachweisbare Schadstoffbelastung oder ein schwerer, anhaltender Schimmelbefall mit konkreter Gesundheitsgefährdung. Ein kleiner Feuchtigkeitsfleck oder der bloße Verdacht auf Schimmel belegt eine solche Gefahr dagegen nicht automatisch; Zustand, Ausmaß und Ursache müssen im Einzelfall bewertet werden.

Für die Beurteilung zählen nachvollziehbare Tatsachen: Fotos mit Datum, Schriftwechsel, Zeugenangaben oder bei einer Gesundheitsgefahr fachliche Befunde können den Zustand dokumentieren. Das Gericht prüft, ob die behaupteten Umstände tatsächlich vorliegen und ob sie angesichts der Auswirkungen eine sofortige Vertragsbeendigung rechtfertigen. Die Bezeichnung als außerordentliche Kündigung des Mietvertrags genügt nicht, wenn der zugrunde liegende Vorfall nach Gewicht und Folgen keine Unzumutbarkeit begründet.

Zahlungsverzug

Für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen gelten die Schwellenwerte des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine Möglichkeit liegt vor, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Rückstand ist. Bei Wohnraum ist ein Rückstand in diesem Sinn erst erheblich, wenn er mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Maßgeblich sind die fälligen Beträge an den beiden aufeinanderfolgenden Terminen.

Die zweite Möglichkeit betrifft einen Rückstand, der sich über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen erstreckt und insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Anders als bei der ersten Variante müssen die Rückstände also nicht ausschließlich an zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Terminen entstanden sein. Entscheidend ist, dass die offenen Beträge den gesetzlich genannten Gesamtumfang erreichen und nicht vollständig ausgeglichen wurden. Ein bloß verspäteter Zahlungseingang ohne Rückstand in dieser Höhe erfüllt diese Schwellenwerte nicht.

Für die Prüfung sollten Vermieter und Mieter die vereinbarten Fälligkeitstermine, die eingegangenen Zahlungen und die jeweils offenen Beträge monatsweise gegenüberstellen. So lässt sich erkennen, ob die Schwelle von mehr als einer Monatsmiete bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder die Summe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum erreicht ist. Ein Kontostand allein zeigt nicht zuverlässig, auf welche Monatsforderungen Zahlungen anzurechnen sind; dafür sind auch Verwendungszwecke und Abrechnungen relevant.

Eine bereits erklärte fristlose Kündigung kann nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig befriedigt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Klage. Statt der Zahlung durch den Mieter kann auch eine öffentliche Stelle gegenüber dem Vermieter verbindlich erklären, die Rückstände zu übernehmen. Diese sogenannte Schonfristzahlung greift nicht erneut, wenn in den vorausgegangenen zwei Jahren bereits eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist. Eine daneben erklärte ordentliche Kündigung wird durch die Zahlung nicht automatisch unwirksam.

Abmahnung

Bei einer Pflichtverletzung ist vor einer fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung oder eine erfolglose angemessene Frist zur Abhilfe erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Die betroffene Vertragspartei soll dadurch erfahren, welches Verhalten beanstandet wird und dass eine Fortsetzung Folgen für das Mietverhältnis haben kann. Eine pauschale Beschwerde über „ständige Probleme“ reicht als klare Beanstandung nicht aus; der konkrete Vorfall sollte mit Datum oder Zeitraum benannt werden.

Eine Abmahnung kann beispielsweise lauten: „Am 12. März haben Sie im Treppenhaus abgestellte Gegenstände trotz der Hausordnung nicht entfernt. Bitte beseitigen Sie diese bis zum 19. März und unterlassen Sie eine erneute Ablagerung. Bei Wiederholung behalten wir uns weitere mietrechtliche Schritte bis hin zur Kündigung vor.“ Eine gesetzliche besondere Form ist für die Abmahnung grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Eine schriftliche Mitteilung mit nachweisbarem Zugang erleichtert jedoch den Nachweis, dass Inhalt und Zeitpunkt dem Empfänger bekannt waren.

Die Abmahnung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Das kann bei einer besonders schweren Pflichtverletzung der Fall sein, etwa bei einem erheblichen tätlichen Angriff oder einer vorsätzlichen schweren Beschädigung der Mietsache. Ob die Ausnahme greift, hängt von den konkreten Umständen ab; die bloße Einschätzung einer Partei, eine Abmahnung sei zwecklos, genügt nicht.

Fehlt eine erforderliche Abmahnung und liegt keine Ausnahme vor, kann die fristlose Kündigung unwirksam sein. Wird das beanstandete Verhalten nach einer eindeutigen Abmahnung fortgesetzt oder wiederholt, kann dies eine spätere Kündigung tragen, sofern Schwere und Folgen die Vertragsbeendigung rechtfertigen. Bei behebbaren Verstößen muss die gesetzte Frist außerdem angemessen sein: Eine Aufforderung, innerhalb weniger Stunden umfangreiche Reparaturen auszuführen, lässt dem Mieter regelmäßig keine realistische Gelegenheit zur Abhilfe.

Aufhebungsvertrag und Nachmieter

Ein Mietverhältnis kann auch durch eine einvernehmliche Vereinbarung vor dem ursprünglich vorgesehenen Ende beendet werden. Alternativ versuchen Mieter häufig, einen Nachmieter vorzuschlagen; daraus folgt jedoch nicht automatisch ein Recht auf vorzeitigen Auszug. Für beide Wege kommt es auf die Vereinbarung mit dem Vermieter und die konkreten Vertragsbedingungen an. Ist das Ende des Mietverhältnisses festgelegt, sollte die Rückgabe der Wohnung sorgfältig vorbereitet werden. Eine klare Dokumentation hilft, spätere Streitigkeiten über Zustand, Zählerstände oder fehlende Schlüssel zu vermeiden.

Aufhebungsvertrag

Ein Aufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis durch Einigung von Mieter und Vermieter. Keine Seite kann die andere grundsätzlich zwingen, einen solchen Vertrag zu unterschreiben. Das Beendigungsdatum ist verhandelbar: Die Parteien können etwa den 15. eines Monats oder ein anderes Datum vereinbaren, auch wenn es vor dem regulären Vertragsende liegt. Bis zur wirksam vereinbarten Beendigung gelten die bisherigen Pflichten weiter.

Eine gesetzliche Schriftform ist für einen gewöhnlichen Aufhebungsvertrag über Wohnraum grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Eine schriftliche, von beiden Seiten unterzeichnete Vereinbarung ist dennoch dringend empfehlenswert, weil sie Inhalt und Zeitpunkt der Einigung beweisbar festhält. Bewahren Sie beide ein unterschriebenes Exemplar auf. Bei mehreren Vermietern oder Mietern sollten alle betroffenen Vertragsparteien eindeutig benannt und einbezogen werden.

Zu den typischen Klauseln gehören das genaue Datum der Vertragsbeendigung, die bis dahin geschuldete Miete und die Abrechnung der Betriebskosten. Ebenso lässt sich festhalten, ob eine Ausgleichszahlung vereinbart wird, wie mit der Mietkaution verfahren wird und wann die Wohnung zurückgegeben werden soll. Sind einzelne Punkte offen, sollte der Vertrag sie ausdrücklich als offen kennzeichnen oder ein konkretes Verfahren zur Klärung nennen.

Der Vertrag kann außerdem regeln, welche Einbauten, Möbel oder sonstigen Gegenstände in der Wohnung verbleiben dürfen und wer für deren Entfernung verantwortlich ist. Vereinbaren die Parteien eine Zahlung für die vorzeitige Beendigung, gehören Betrag, Fälligkeit und Empfänger in den Text. Ein bloßer Austausch von Nachrichten kann zwar eine Einigung belegen, lässt aber bei abweichenden Erinnerungen häufig offen, welche Bedingungen tatsächlich galten.

Mit der wirksamen Vereinbarung endet das Mietverhältnis zu dem darin festgelegten Zeitpunkt; die vertraglich geregelten Pflichten bleiben bis dahin maßgeblich. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift besonders Datum, Zahlungsregelungen und Rückgabeabsprachen. Ein präzise formulierter und beiderseits unterzeichneter Vertrag schafft für beide Seiten verlässliche Belege, ohne dass einzelne mündliche Zusagen später ausgelegt werden müssen.

Nachmieter stellen

Ein allgemeiner Anspruch auf vorzeitige Vertragsauflösung entsteht nicht dadurch, dass der Mieter einen Nachmieter nennt. Eine frühere Entlassung kommt insbesondere infrage, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält oder der Vermieter freiwillig zustimmt. Der Vermieter darf einen vorgeschlagenen Bewerber prüfen; die bloße Benennung verpflichtet ihn nicht automatisch zum Abschluss eines neuen Mietvertrags.

Für eine aussichtsreiche Bewerbung sollte die Person zum gewünschten Einzugstermin verfügbar sein, die Wohnung vertragsgemäß nutzen wollen und ausreichende Zahlungsfähigkeit nachweisen können. Sinnvoll ist, Unterlagen vollständig und mit Einwilligung der Bewerberin oder des Bewerbers einzureichen. Diese Punkte erleichtern die Prüfung, ersetzen aber nicht die Zustimmung des Vermieters zur vorzeitigen Beendigung des bestehenden Vertrags.

Vertragliche Nachmieterklausel: Prüfen Sie, ob der Mietvertrag eine Nachfolge ausdrücklich zulässt und welche Voraussetzungen sowie Fristen für die Benennung dort stehen.
Passender Einzugstermin: Eine Person, die zum gewünschten Datum einziehen kann, ist für den Vermieter praktischer als ein Bewerber mit deutlich späterem Start.
Zahlungsfähigkeit: Gehaltsnachweise oder andere geeignete Unterlagen können die Bonitätsprüfung erleichtern; sensible Dokumente sollten nur mit Zustimmung weitergegeben werden.
Vertragsgemäße Nutzung: Der Bewerber sollte die Wohnung als Wohnraum nutzen wollen und die vereinbarte Belegung sowie die wesentlichen Mietbedingungen kennen.
Vollständige Bewerbung: Kontaktdaten, gewünschter Mietbeginn und erforderliche Nachweise gebündelt einzureichen, verkürzt Rückfragen und macht die Prüfung für den Vermieter übersichtlicher.

Ein Praxisbeispiel: Ein Mieter möchte wegen eines Arbeitsplatzwechsels früher ausziehen und schlägt eine zahlungsfähige Person vor, die sofort einziehen könnte. Selbst dann endet sein Vertrag nicht allein durch die Bewerbung; erst eine vertragliche Klausel oder eine ausdrückliche Einigung schafft Klarheit. Anders liegt es, wenn der Vermieter die vorzeitige Entlassung schriftlich bestätigt und ein konkretes Enddatum nennt.

Ein weiteres Beispiel ist eine Bewerbung ohne Einkommensnachweise oder mit einem Einzugstermin mehrere Monate nach dem gewünschten Auszug. Der Vermieter kann dadurch Anlass zu Rückfragen haben und muss den Vorschlag nicht als ausreichende Grundlage für eine sofortige Vertragsänderung behandeln. Halten Sie daher getrennt fest, ob der Vermieter lediglich die Unterlagen erhalten oder tatsächlich der Vertragsbeendigung zugestimmt hat.

Übergabe der Wohnung

Bereiten Sie die Wohnungsübergabe für das vereinbarte Rückgabedatum vor und gehen Sie die Räume gemeinsam mit dem Vermieter oder einer bevollmächtigten Person durch. Ein Übergabeprotokoll sollte den sichtbaren Zustand, erkennbare Schäden, Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel festhalten. Beide Seiten sollten das Dokument anschließend prüfen und unterschreiben.

Räume begehen: Erfassen Sie Wohnräume, Küche, Bad, Keller und gegebenenfalls Balkon einzeln; notieren Sie konkrete Auffälligkeiten mit Ort und kurzer Beschreibung.
Zustand dokumentieren: Halten Sie sichtbare Schäden, vorhandene Einbauten und den allgemeinen Zustand schriftlich fest; ergänzende Fotos sollten Datum und betroffene Stelle erkennen lassen.
Zählerstände ablesen: Tragen Sie die am Übergabetag angezeigten Werte für Strom, Gas oder Wasser samt Zählernummer ein, soweit die jeweiligen Zähler zugänglich sind.
Schlüssel zählen: Listen Sie Wohnungs-, Haus-, Briefkasten- und sonstige überlassene Schlüssel jeweils einzeln auf und vermerken Sie, wie viele Exemplare zurückgegeben wurden.
Protokoll abschließen: Ergänzen Sie Datum, Namen der Anwesenden und offene Punkte; beide Parteien erhalten ein unterschriebenes Exemplar als Nachweis der Feststellungen.

Unterschreiben Sie nur Angaben, die den gemeinsam festgestellten Zustand zutreffend wiedergeben; strittige Punkte können als unterschiedliche Einschätzungen kenntlich gemacht werden. Übergeben Sie sämtliche vorhandenen Schlüssel persönlich und lassen Sie die Anzahl im Protokoll bestätigen. Werden Fotos aufgenommen, ordnen Sie sie den jeweiligen Räumen oder Protokollpunkten zu, damit die Dokumentation auch nach der Übergabe verständlich bleibt.

Ein Protokoll ersetzt keine spätere Prüfung von Abrechnungen, hält aber fest, was am Rückgabetag sichtbar war. Bewahren Sie daher das unterschriebene Dokument und die dazugehörigen Fotos gemeinsam auf. Bei einer Übergabe ohne Vermieter sollten Sie den Zeitpunkt, die anwesenden Personen und den tatsächlichen Ablage- oder Übergabeort der Schlüssel eindeutig dokumentieren.

Fragen zur Kündigung

Bei Streit über gesetzliche Fristen oder Vertragsklauseln können ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt den Einzelfall prüfen; die Angaben entsprechen dem Stand 2026.

Wann muss die Kündigung beim Vermieter eingehen?

Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats endet (§ 573c BGB). Entscheidend ist der tatsächliche Eingang, nicht das Datum des Poststempels oder der Absendung. Samstage zählen bei dieser Frist als Werktage; Sonn- und Feiertage nicht. Geht das Schreiben beispielsweise am dritten Werktag im April zu, ist eine Beendigung zum 30. Juni möglich. Trifft es erst danach ein, verschiebt sich der Beendigungstermin in der Regel um einen Monat.

Gilt ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag?

Ja, ein vertraglicher Kündigungsverzicht kann die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit ausschließen, ist in Formularverträgen aber regelmäßig auf höchstens vier Jahre begrenzt. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich der Zeitraum vom Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis erstmals beendet werden kann. Eine Klausel, die darüber hinaus bindet, kann unwirksam sein. Prüfen Sie deshalb den genauen Wortlaut und die vereinbarten Daten: Ein befristeter Verzicht bedeutet nicht automatisch, dass jede andere Form der Vertragsbeendigung ausgeschlossen ist.

Kann ich nach einer Mieterhöhung kündigen?

Ja, nach Zugang einer Mieterhöhung nach § 558 BGB können Sie das Sonderkündigungsrecht aus § 561 BGB nutzen. Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zugehen. Sie sind dann nicht an die reguläre Kündigungsfrist gebunden; bei wirksamer Ausübung tritt die angekündigte Mieterhöhung nicht ein. Das Sonderrecht betrifft die gesetzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB und gilt nicht automatisch für jede Änderung der Miete. Bei unklarer Berechnung oder Frist kann ein Mieterverein die Erklärung prüfen.